Immobilie in Bühl verkaufen

Wer eine Immobilie in Bühl verkaufen möchte, muss bereits lange vor dem ersten Inserat die wichtigsten Weichen stellen. Der Angebotspreis muss zur Immobilie und zur aktuellen Nachfrage passen. Wichtige Unterlagen sollten vollständig vorliegen. Bei älteren Objekten stellt sich außerdem häufig die Frage, welche Arbeiten vor dem Verkauf noch sinnvoll sind.

Die Götz Immobilien GbR aus Bühl begleitet Eigentümer bei diesen Entscheidungen und durch den gesamten Verkaufsprozess: von der ersten Einschätzung über die Vorbereitung und Vermarktung bis hin zum Notartermin und zur Übergabe.

VERKAUF PERSÖNLICH BESPRECHEN

Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?

Der Angebotspreis ist nicht erst bei der späteren Verhandlung entscheidend. Er hat bereits Einfluss darauf, welche Käufer die Immobilie überhaupt sehen und ob sie das Angebot als marktgerecht wahrnehmen.

Viele Interessenten suchen auf Immobilienportalen innerhalb fester Preisgrenzen. Wird ein Haus deutlich über dem realistischen Marktwert angeboten, kann es deshalb aus dem Suchraster eines Teils der potenziellen Käufer fallen. Ein zu niedriger Ansatz birgt umgekehrt das Risiko, Verkaufspotenzial zu verschenken.

Bei der Wertermittlung reicht ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis nicht aus. So ist ein Einfamilienhaus in Kappelwindeck beispielsweise nicht allein aufgrund seiner Wohnfläche mit einem Haus in Vimbuch oder Neusatz vergleichbar. Auch das Grundstück, die Mikrolage, das Baujahr, der Grundriss, der Modernisierungsstand, der energetische Zustand und notwendige Investitionen wirken sich auf die Einordnung aus.

Der Bodenrichtwert liefert einen wichtigen Ausgangspunkt für den Grundstückswert, aber keinen fertigen Verkaufspreis. Der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Großen Kreisstadt Bühl ermittelt Bodenrichtwerte für Bühl und die angeschlossenen Gemeinden. Diese werden über BORIS-BW veröffentlicht. Der Richtwert beschreibt den durchschnittlichen Bodenwert eines Grundstücks innerhalb einer Zone. Ob sich auf dem Grundstück ein modernisiertes Einfamilienhaus, ein sanierungsbedürftiges Gebäude oder ein Mehrfamilienhaus befindet, wird durch diesen Wert jedoch nicht abgebildet.

Auch die Wahl des Bewertungsverfahrens richtet sich nach der jeweiligen Immobilie. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet insbesondere das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren orientiert man sich an geeigneten Vergleichsfällen, beim Ertragswertverfahren stehen die erzielbaren Erträge im Vordergrund und beim Sachwertverfahren werden unter anderem Boden und bauliche Anlagen berücksichtigt.

Zur Verkaufsvorbereitung führen wir die folgenden Informationen zusammen: die konkreten Angaben zur Immobilie, ihre Lage und ihr Zustand, verfügbare Marktdaten sowie die aktuelle Wettbewerbssituation.

IMMOBILIE BEWERTEN LASSEN

So läuft der Verkauf einer Immobilie ab

Bevor das Exposé veröffentlicht wird, sollten alle entscheidenden Fragen geklärt sein. Werden fehlende Unterlagen, ein ungeklärter Sanierungsbedarf oder eine nicht tragfähige Preisvorstellung erst während der Vermarktung zum Thema, kostet das Zeit und kann Verhandlungen erschweren.

Schritt 1: Ausgangssituation klären

Zu Beginn geht es nicht nur um die Immobilie, sondern auch um den Anlass und den gewünschten zeitlichen Rahmen. Wird das Haus selbst genutzt oder vermietet? Läuft noch eine Finanzierung? Muss es vor einem bestimmten Termin verkauft werden? Gibt es mehrere Eigentümer oder besondere Vereinbarungen, die berücksichtigt werden müssen?

Aus diesen Punkten ergibt sich, was vor der Vermarktung geklärt werden sollte.

Schritt 2: Wert der Immobilie und Preisstrategie festlegen

Die Bewertung ihrer Immobilie bildet die Grundlage für den Angebotspreis. Zu diesem Zweck werden verschiedene Faktoren wie Lage, Grundstück, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und vorhandene Marktdaten zusammengeführt.

Der spätere Angebotspreis muss dabei nicht zwangsläufig mit dem rechnerisch ermittelten Wert übereinstimmen. Ausschlaggebend ist, zu welchem Preis die Immobilie auf den Markt kommt und welche Käufer damit erreicht werden.

Schritt 3: Unterlagen vervollständigen

Im Verlauf des Verkaufs benötigen Kaufinteressenten, finanzierende Banken und das Notariat unterschiedliche Informationen zur Immobilie.

Fehlen beispielsweise Grundrisse, Angaben zur Wohnfläche oder Unterlagen zu An- und Umbauten, können spätestens bei der Finanzierung Rückfragen entstehen. Deshalb prüfen wir bereits vor Beginn der Vermarktung, welche Dokumente vorhanden sind und welche noch beschafft werden müssen.

Schritt 4: Immobilie und Vermarktung vorbereiten

Vor dem Verkaufsstart lohnt es sich, den Zustand der Immobilie genau zu prüfen. Denn kleine Mängel, sichtbare Gebrauchsspuren oder ungeklärte Reparaturen fallen Interessenten bei einer Besichtigung schnell auf und beeinflussen ihre Einschätzung des Objekts.

Das bedeutet jedoch nicht, dass vor dem Verkauf umfassend renoviert werden muss. Manche Arbeiten verbessern den Eindruck mit überschaubarem Aufwand, während andere hohe Kosten verursachen, ohne sich beim Verkauf entsprechend auszuzahlen. Deshalb prüfen wir vorab, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche besser dem späteren Käufer überlassen werden.

Anschließend werden die Objektdaten, Grundrisse, Fotos und alle weiteren Informationen, die Interessenten für ihre Entscheidung benötigen, aufbereitet. Das Exposé soll die Immobilie ansprechend präsentieren und zugleich ein verlässliches Bild ihres tatsächlichen Zustands vermitteln.

Schritt 5: Interessenten auswählen und Besichtigungen organisieren

Die Anzahl der Besichtigungen ist kein Indikator für eine erfolgreiche Vermarktung.

Wichtiger ist es, dass der Preis, die Immobilie und der Interessent grundsätzlich zusammenpassen. Anfragen sollten deshalb geprüft und Besichtigungen so vorbereitet werden, dass die Interessenten alle für ihre Entscheidung relevanten Informationen erhalten.

Das spart dem Eigentümer unnötige Termine und reduziert spätere Rückfragen.

Schritt 6: Kaufangebot, Finanzierung und Notartermin vorbereiten

Liegt ein passendes Kaufangebot vor, müssen der Kaufpreis, die Finanzierung und gegebenenfalls weitere Vereinbarungen geklärt werden.

Anschließend erhält das Notariat die erforderlichen Angaben, um den Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Eigentümer und Käufer können den Entwurf prüfen und offene Punkte vor der Beurkundung klären.

Der Verkauf einer Immobilie wird erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags rechtswirksam.

Schritt 7: Kaufpreiszahlung und Übergabe

In der Regel erfolgt die Übergabe der Immobilie nicht unmittelbar am Tag des Notartermins. Zunächst müssen die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sein.

Anschließend erfolgt die Übergabe zum vereinbarten Zeitpunkt. Dabei sollten die Schlüsselübergabe, die Zählerstände und der Zustand der Immobilie in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Im Laufe des Verkaufs benötigen Kaufinteressenten, Banken und das Notariat unterschiedliche Angaben zur Immobilie. Fehlen Grundrisse, Flächenberechnungen oder Nachweise zu Umbauten, entstehen häufig genau dann Rückfragen, wenn bereits ein konkreter Käufer gefunden wurde oder die Finanzierung geprüft wird.

Es ist daher empfehlenswert, die vorhandenen Unterlagen vor Beginn der Vermarktung vollständig zu überprüfen.

Für ein Haus sind insbesondere die folgenden Dokumente relevant:

Grundbuchauszug: zeigt die Eigentumsverhältnisse sowie eingetragene Rechte und Belastungen.
Liegenschafts- oder Flurkarte: ordnet das Grundstück mit seinen Grenzen amtlich zu.
Grundrisse und Bauzeichnungen: sie sind wichtig für die Raumaufteilung und die Gebäudedokumentation.
Wohn- und Nutzflächenberechnung: Käufer und Banken benötigen nachvollziehbare Flächenangaben.
Energieausweis: beim Verkauf ist er grundsätzlich erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Bauunterlagen: insbesondere bei Anbauten, Umbauten oder Veränderungen am Gebäude relevant.
Modernisierungsnachweise: dokumentieren beispielsweise eine erneuerte Heizung, Fenster, ein neues Dach oder andere größere Maßnahmen.
Unterlagen zur Finanzierung: bei noch bestehenden Darlehen sollte frühzeitig geklärt werden, welche Restschuld besteht und wie die Grundschuld abgelöst wird.

Bei einer Eigentumswohnung sind weitere Unterlagen erforderlich:

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Aufteilungsplan
aktuelle Hausgeldabrechnung
Wirtschaftsplan
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Beschlusssammlung
Angaben zur Erhaltungsrücklage
Informationen über bereits beschlossene größere Maßnahmen

Gerade die WEG-Unterlagen sind für Käufer wichtig. Eine niedrige monatliche Belastung allein sagt beispielsweise wenig aus, wenn bereits eine größere Dach- oder Fassadensanierung beschlossen wurde.

Fehlende Unterlagen müssen nicht vom Eigentümer allein zusammengesucht werden. Im Rahmen eines Verkaufsauftrags prüfen wir den Bestand und unterstützen Sie bei der Beschaffung der noch benötigten Dokumente.

Grundbuchauszug für eine Immobilie in Bühl

Die Grundbücher für Bühl werden beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Achern geführt. Eigentümer können dort einen Grundbuchausdruck beantragen. Ein einfacher Ausdruck kostet derzeit 10 Euro, ein amtlicher beziehungsweise beglaubigter Ausdruck 20 Euro.

Alternativ kann auch eine Notarin oder ein Notar den Grundbuchauszug anfordern. Das ist besonders praktisch, wenn im weiteren Verkaufsprozess ohnehin bereits ein Notariat eingebunden ist.

Für die Erteilung muss ein berechtigtes Interesse bestehen. Als Eigentümer oder Miteigentümer ist dieses grundsätzlich gegeben.

Fehlende Bauunterlagen

Bei älteren Immobilien ist es nicht ungewöhnlich, dass Bauzeichnungen, Genehmigungen oder Unterlagen zu späteren Umbauten nicht mehr vollständig vorhanden sind.

In diesem Fall sollte frühzeitig bei der zuständigen Baurechtsbehörde der Stadt Bühl geklärt werden, welche Dokumente vorhanden sind und welche davon für den konkreten Verkauf benötigt werden. Das ist besonders wichtig, wenn der aktuelle Zustand des Gebäudes von den älteren Plänen abweicht.

Mit welchem Preis sollte eine Immobilie in den Verkauf starten?

Der höchste denkbare Angebotspreis ist nicht automatisch der beste Ausgangspunkt für einen Verkauf. Entscheidend ist, ob der Preis zur Immobilie, zur Nachfrage und zu den Suchgewohnheiten potenzieller Käufer passt.

Das zeigt sich bereits bei den Filtern der Immobilienportale: Wenn ein Interessent beispielsweise bis 600.000 Euro sucht, wird ein Haus für 625.000 Euro nicht in seiner Ergebnisliste angezeigt – selbst wenn der Verkäufer grundsätzlich zu Verhandlungen bereit wäre. Ein zu hoch angesetzter Preis kann somit von Beginn an einen Teil der passenden Nachfrage ausschließen.

Bleibt ein Objekt anschließend länger am Markt und wird der Preis mehrfach nach unten korrigiert, verändert sich auch die Wahrnehmung des Angebots. Interessenten sehen die Preisentwicklung und fragen sich möglicherweise, warum bislang kein Verkauf zustande gekommen ist. Das kann die spätere Verhandlungsposition unnötig erschweren.

Der Angebotspreis sollte deshalb vor der Veröffentlichung so gewählt werden, dass er den Wert und den Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Objekten berücksichtigt.

Dazu gehört auch eine stimmige Präsentation. Fotos, Grundrisse und Beschreibungen sollten Aufmerksamkeit erzeugen und ein verlässliches Bild der Immobilie vermitteln. Wenn Interessenten bei der Besichtigung feststellen, dass Zustand oder Ausstattung deutlich von der Online-Darstellung abweichen, wird dies ihre Kaufentscheidung entsprechend beeinflussen.

Vor dem Verkauf sanieren oder dem Käufer die Entscheidung überlassen?

Bei modernisierungsbedürftigen Häusern kann eine größere Investition kurz vor dem Verkauf sinnvoll sein. Es besteht jedoch auch die Gefahr, dass viel Geld ausgegeben wird, ohne dass sich der Verkaufspreis entsprechend erhöht.

Der entscheidende Unterschied liegt also darin, welches Problem mit der Maßnahme gelöst wird.

So wird eine defekte Heizung, ein offensichtlich beschädigtes Bauteil oder ein ungeklärter technischer Mangel von Käufern anders bewertet als eine Küche, deren Farbe nicht mehr zeitgemäß ist.

Auch die Zielgruppe spielt eine Rolle. Ein Käufer, der ein älteres Haus bewusst nach eigenen Vorstellungen modernisieren möchte, bewertet eine kurz vor dem Verkauf eingebaute Standardküche möglicherweise kaum. Für eine bezugsfertige Wohnung kann ein ungepflegter Zustand dagegen deutlich stärker ins Gewicht fallen.

Vor größeren Arbeiten prüfen wir deshalb unter anderem:

Welcher Mangel besteht tatsächlich?
Welche Käufergruppe soll angesprochen werden?
Verbessert die Maßnahme die Nutzbarkeit oder nur die Optik?
Wie hoch ist die Investition?
Wie viel Zeit kostet die Umsetzung?
Wird die Immobilie dadurch für mehr Käufer interessant?
Besteht die Gefahr, dass ein Käufer die neue Ausstattung ohnehin wieder verändert?

Matthias Götz bringt hier seine technische und praktische Erfahrung mit Gebäuden und Renovierungen ein. So lässt sich besser unterscheiden, welche Arbeiten sich tatsächlich positiv auf die Vermarktung auswirken und welche vor allem zusätzliche Kosten verursachen.

IMMOBILIENSANIERUNG

Welche Kosten können beim Immobilienverkauf entstehen?

Welche Kosten beim Verkäufer verbleiben, hängt von der jeweiligen Immobilie und der persönlichen Situation ab. Einige Positionen können jedoch bereits vor dem Verkaufsstart geprüft werden.

Maklerprovision

Die Konditionen von Götz Immobilien sind auf unserer Website transparent einsehbar.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten zudem gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten. Wird ein Makler aufgrund zweier Verträge sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig, dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten.

UNSERE KONDITIONEN

Energieausweis

Für den Verkauf eines bestehenden Gebäudes muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen, es sei denn, es besteht eine gesetzliche Ausnahme.

Spätestens bei der Besichtigung muss ein potenzieller Käufer den Energieausweis einsehen können. Wenn bei Veröffentlichung der Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vorliegt, müssen bestimmte Energiedaten im Inserat angegeben werden.

Amtliche Unterlagen

Grundbuchauszüge und verschiedene weitere Unterlagen sind teilweise kostenpflichtig. Ob neue Dokumente beschafft werden müssen, hängt davon ab, welche Unterlagen bereits vorliegen und wie aktuell diese sind.

Laufender Immobilienkredit

Eine noch finanzierte Immobilie kann verkauft werden.

Vorher sollte jedoch mit der Bank geklärt werden, wie hoch die Restschuld ist, wie die bestehende Grundschuld freigegeben wird und ob durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht.

Diese Informationen sollten früh in die Verkaufsplanung einfließen und nicht erst kurz vor dem Notartermin erfragt werden.

Mögliche Einkommensteuer

Ob ein privater Immobilienverkauf steuerpflichtig ist, hängt davon ab, wann die Immobilie erworben wurde und wie sie genutzt wurde.

Bei privaten Veräußerungsgeschäften spielt die Zehnjahresfrist des Einkommensteuergesetzes grundsätzlich eine Rolle. Für selbst genutzte Immobilien gelten jedoch Ausnahmen.

Da die Eigentumsdauer, die Nutzung und die persönliche steuerliche Situation entscheidend sind, sollte eine mögliche Steuerpflicht im Einzelfall mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater geklärt werden.

Immobilie in Bühl verkaufen: Die Lage endet nicht beim Stadtteilnamen

Wer eine Immobilie in Bühl verkaufen möchte, sollte den Angebotspreis nicht aus einem stadtweiten Durchschnitt ableiten. Denn zwischen der Kernstadt und den Ortsteilen Kappelwindeck, Altschweier, Eisental, Neusatz, Vimbuch und Weitenung unterscheiden sich die Wohnlagen, Grundstücke und Gebäudestrukturen zum Teil deutlich.

Für die Preisstrategie ist deshalb die konkrete Immobilie entscheidend: die Mikrolage, die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks, das Baujahr und der Zustand des Gebäudes, durchgeführte Modernisierungen sowie die Nachfrage nach vergleichbaren Objekten zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Unser Sitz ist in Bühl, doch unser Tätigkeitsgebiet reicht deutlich über die Stadtgrenzen hinaus. Wir begleiten Eigentümer auch in der weiteren Region, sofern wir die Immobilie und ihre Marktsituation fundiert beurteilen und den Verkauf persönlich betreuen können.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Bühl

Kann ich meine Immobilie auch privat verkaufen?

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Bühl?

Bundesweit dauern Immobilienverkäufe in der Regel drei bis sechs Monate. Für ein konkretes Haus in Bühl ist diese Spanne jedoch nur eine grobe Orientierung.

Ausschlaggebend sind vor allem die Preisstrategie, der Zustand des Hauses, die Nachfrage, vollständige Unterlagen und die Finanzierung des Käufers. Ein marktgerechter Startpreis und eine sorgfältige Vorbereitung können unnötige Verzögerungen deutlich reduzieren.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten gesetzliche Vorgaben zur Maklervergütung.

Hat der Makler mit Verkäufer und Käufer jeweils einen Maklervertrag geschlossen, können beide Seiten nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet werden. Welche Konditionen bei Götz Immobilien aktuell gelten, erfahren Sie auf unserer Konditionenseite.

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja, ein laufendes Immobiliendarlehen steht einem Verkauf nicht im Weg. Sie sollten jedoch vor dem Verkauf bei Ihrer Bank erfragen, wie hoch die Restschuld ist und zu welchen Bedingungen das Darlehen abgelöst werden kann. Dabei sollte auch geklärt werden, ob durch die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht. Diese Informationen sollten Sie möglichst früh in Ihre Verkaufsplanung einbeziehen.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Grundsätzlich ja, sofern für die Immobilie keine gesetzliche Ausnahme gilt. Der Energieausweis muss einem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er bzw. eine Kopie dem Käufer auszuhändigen. Wenn bei der Veröffentlichung einer Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vorliegt, müssen die darin enthaltenen, gesetzlich vorgesehenen Angaben im Inserat angegeben werden.

Viele Besichtigungen, aber kein Kaufangebot, was kann dahinterstecken?

Zunächst zeigen viele Besichtigungstermine, dass das Angebot Interesse weckt. Entscheidend ist jedoch, warum daraus kein Kaufangebot entsteht.

Wenn Angebote ausbleiben, lohnt es sich, die Rückmeldungen der Interessenten genauer zu betrachten. Oftmals passen die Preisvorstellungen und der wahrgenommene Zustand der Immobilie nicht zusammen. Auch unklare Angaben im Exposé, fehlende Unterlagen oder Unterschiede zwischen den Fotos und dem tatsächlichen Eindruck vor Ort können dazu führen, dass Interessenten nach der Besichtigung abspringen.

Dann bringt es wenig, lediglich weitere Termine anzusetzen. Aussagekräftiger sind wiederkehrende Rückmeldungen: Wenn der Preis mehrfach genannt wird, derselbe Modernisierungsbedarf kritisiert wird oder den Interessenten immer wieder eine bestimmte Information fehlt, sollte genau dort nachgebessert werden.

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Das ist nicht automatisch der Fall. Bei privat gehaltenen Immobilien können Gewinne aus einem Verkauf steuerpflichtig sein, sofern zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Immobilien bestehen gesetzliche Ausnahmen. Da insbesondere der Kaufzeitpunkt und die Nutzung entscheidend sind, sollte die steuerliche Situation vor dem Verkauf individuell geprüft werden.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Bühl?

Die Bodenrichtwerte für Bühl werden vom Gemeinsamen Gutachterausschuss der Großen Kreisstadt Bühl ermittelt und über BORIS-BW veröffentlicht. Der ausgewiesene Wert bezieht sich auf ein definiertes Richtwertgrundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Für die Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts müssen zusätzlich die Eigenschaften des Grundstücks, die Bebauung, der Zustand des Gebäudes und die Marktsituation berücksichtigt werden.

Sprechen wir über Ihre Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich noch nicht für eine Vermarktungsstrategie entschieden haben. Wir klären, wo Sie aktuell stehen, welchen Wert die Immobilie voraussichtlich hat, welche Unterlagen fehlen, ob vor dem Verkauf noch Arbeiten sinnvoll sind und welcher zeitliche Ablauf zu Ihrer Situation passt.

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